一、拿地阶段
房地产开发企业在项目开发前，经历各种道路得到国有土地利用权，触及到的场地税种重要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地利用税。
（一）契税
1、直接取得国有土地利用权成为征税责任人
契税的征税责任人是境内转移土地、房屋权属，秉承单位和私人。即境内土地利用权、房屋所有权发生转移时，秉承的企业、事业单位、国度机关、军事单位、社会团体、其他组织和个别经营者以及其他私人为契税的征税人。于是，房地产企业在项目开发前，经历各种方式直接取得国有土地利用权，势必发生权属转移，成为契税的征税责任人。
2、征税范围
《中华国民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第二条轨则可知，国有土地利用权出让、土地利用权转让，包括发卖、赠与、和交流均属于转移土地权属的周围。
《中华国民共和国契税暂行条例细则》第八条轨则，下列转移方式，视同土地利用权转让、房屋买卖或许房屋赠与征税：以土地、房屋权属抵债或许作价投资、入股的；以获奖、预购、预付集资建房款或许转移有形资产方式秉承土地、房屋权属的；成立工程转让时发生土地利用权转移的；以其他方式究竟组成土地、房屋权属转移的。
于是，房地产企业经历出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地利用权，就属于契税的征税范围。
3、计税依据
《财政部、国度税务总局关于契税征收中几个题目的批复 》（）第一条关于计税价值题目轨则，根据《中华国民共和国契税暂行条例》（以下简称条例）第四条第（一）款及《中华国民共和国契税暂行条例细则》（以下简称细则）第九条的轨则，土地利用权出让、土地利用权发卖、房屋买卖的计税依据是成交价值，即土地、房屋权属转移合同判断的价值，包括秉承者应托付的货币、实物、有形资产或许其他经济利益。于是，合同判断的成交价值中包罗的所有价款都属于计税依据范围。土地利用权出让、土地利用权转让、房屋买卖的成交价值中所包罗的行政事业免费，属于成交价值的组成部门，不应从中剔除，征税人应按合同判断的成交价值全额计算交纳契税。
《财政部、国度税务总局关于国有土地利用权出让等相关契税题目的报告》（） 轨则：出让国有土地利用权的，其契税计税价值为秉承人为取得该土地利用权而支拨的一共经济利益。
（一）以协议方式出让的，其契税计税价值为成交价值。成交价值包括土地出让金、土地抵偿费、安插补助费、地上附着物和青苗抵偿费、拆迁抵偿费、市政成立配套费等秉承者应支拨的货币、实物、有形资产及其他经济利益。
没有成交价值或许成交价值显明偏低的，征收机关可按次按下列两种方式判断：
1、评价价值：由政府允许设立的房地产评价机构根据相通地段、同类房地产实行分析评定，并经本地税务机关确认的价值。
2、土地基准地价：由县以上国民政府公示的土地基准地价。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价值，一般应判断为竞价的成交价值，土地出让金、市政成立配套费以及各种抵偿费用应包括在内。
二、先以划拨方式取得土地利用权，后经允许改为出让方式取得该土地利用权的，应依法交纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
《国度税务总局关于清爽国有土地利用权出让契税计税依据的批复》（）对北京市场地税务局《关于国有土地利用权出让契税计税依据判断题目的请示》（京地税地[2009]124号）的批复如下：根据《财政部、国度税务总局关于土地利用权出让等相关契税题目的报告》（）轨则，出让国有土地利用权，契税计税价值为秉承人为取得该土地利用权而支拨的一共经济利益。对经历“招、拍、挂”步调秉承国有土地利用权的，应遵照土地成交总价款计征契税，其中的土地后期开发本钱不得扣除。
于是，国家税务政策。从上述文件来看，房地产企业取得土地的契税政策应体贴以下几点：
第一，以为取得该土地利用权而支拨的一共经济利益为契税的征税依据。一共经济息金包括货币、实物、有形资产和其他经济息金，如轨则，以项目换取等方式秉承土地利用权，属于契税征收范围。又如国税函[2004]322号轨则，以土地出资，属于契税征收范围，即投资方以土地出资，受让方以本身股权作为支拨对价，计税依据则为作价出资额。
第二，不得因减免土地出让金，而减免契税。《国度税务总局关于免征土地出让金出让国有土地利用权征收契税的批复》（）对北京市场地税务局《关于对政府以零地价方式出让国有土地利用权征收契税题目的请示》（京地税地[2005]166号）的批复轨则，根据《中华国民共和国契税暂行条例》及其细则的相关轨则，对秉承国有土地利用权所应支拨的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。
4、直接取得土地的契税题目
房地产企业实务中，经历企业股权转让、企业归并、企业分立等方式直接取得土地利用权。上述方式中，日常土地权属没有发生调换，一般不征收或享用免征契税的待遇。如《财政部、国度税务总局关于企业改制重组若干契税政策的报告》（）轨则，在股权转让中，单位、私人秉承企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税；两个或两个以上的企业，依据法律轨则、合同商定，归并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其归并后的企业秉承原归并各方的土地、房屋权属，免征契税；企业依照法律轨则、合同商定分设为两个或两个以上投资主体相通的企业，对派生方、新设方秉承原企业土地、房屋权属，不征收契税。于是，房地产企业经历重组方式取得土地，生活契税的策画空间。
（二）耕地占用税
1、占用耕地建房成为征税责任人
占用耕地建房和处置其他非农业成立的单位和私人，成为耕地占用税征税人。于是，房地产企业经历出让、受让方式直接占用耕地用于开发房产，天然成为耕地占用税征税人。
但在原《中华国民共和国耕地占用税暂行条例》（）不适用外商投资企业，于是，《中华国民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）2008年1月1日履行前，外商投资房地产企业占用耕地不是耕地占用税征税人。国务院令第511号履行后，耕地占用税征税人包括单位和私人，单位包括国有企业、全体企业、公营企业、股份制企业、外商投资企业、番邦企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国度机关、部队以及其他单位；私人包括个别工商户以及其他私人。
2、征税范围
《中华国民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）第二条轨则，耕地重要指种植农作物的土地。
3、计税依据
《中华国民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）第四条轨则，耕地占用税以征税人现实占用的耕空中积为计税依据。
4、征税责任光阴
经允许占用耕地的，耕地占用税征税责任发生光阴为征税人收到土地管理部门管制占用农用地手续报告的当天。
（三）印花税
1、土地利用权出让、转让合同按产权转移书据征收印花税
房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签定土地利用权出让合同、土地利用权转让合同。根据《财政部、国度税务总局关于印花税若干政策的报告》（）第三条轨则，对土地利用权出让合同、土地利用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
2、开发廉租住房、经济适用住房可减免印花税
《财政部、国度税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁相关税收政策的报告》（）轨则，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关原料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应交纳的印花税。
（四）城镇土地税
1、利用城镇土地成为征税责任人
中华国民共和国城镇土地利用税暂行条例（国务院令第17号）第二条轨则，在都市、县城、建制镇、工矿区范围内利用土地的单位和私人，为城镇土地利用税（以下简称土地利用税）的征税人。前款所称单位，包括国有企业、全体企业、公营企业、股份制企业、外商投资企业、番邦企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国度机关、军队以及其他单位；所称私人，包括个别工商户以及其他私人。于是，房地产企业取得的土职位于都市、县城、建制镇、工矿区范围内，天然成为城镇土地利用税征税人。正如《国度税务总局关于受让土地利用权者应征收土地利用税题目的批复》（国税函发[1993]501号）对成都市税务局《关于对国际受让土地者能否征收土地利用税的请示》（成税函[1992]463号）批复轨则，《中华国民共和国城镇土地利用税暂行条例》第二条轨则：“在都市，县城，建制镇，工矿区范围内利用土地的单位和私人，为城镇土地利用税征税责任人，应该依照本条例的轨则交纳土地利用税。”《中华国民共和国城镇国有土地利用权出让和转让暂行条例》第四十九条也清爽轨则：“土地利用者应该依照国度税收法规的轨则征税。”于是，凡在土地利用税开征区范围内利用土地的单位和私人，非论经历出让方式还是转让方式取得的土地利用权，都应依法交纳土地利用税。
2、征税范围
房地产企业占用位于都市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。
3、计税依据
土地利用税以征税人现实占用的土空中积为计税依据，依照轨则税额计算征收。
《国度税务总局关于房产税城镇土地利用税相关政策轨则的报告》（）第二条第一款轨则，置备新建商品房，自房屋托付利用之次月起计征房产税和城镇土地利用税。房地产开发企业，应自房屋托付利用之次月起调减城镇土地利用税计税依据，但要按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地利用税。已征用未开发的土地应按轨则全额征收城镇土地利用税。房地产开发企业从一共交房后的次月起，开发用地的城镇土地利用税为零。
4、征税责任光阴
房地产企业城镇土地利用征税责任光阴，重要分以下三种情景：
第一，根据《城镇土地利用税暂行条例》第九条轨则，对待新征用的土地，划分耕地与非耕地交纳城镇土地利用税。征用的耕地，自允许征用之日起满1年时初阶交纳城镇土地利用税；征用的非耕地，自允许征用次月起交纳城镇土地利用税。
第二，根据《财政部、国度税务总局关关于房产税城镇土地利用税相关政策的报告》（）轨则，以出让或转让方式有偿取得土地利用权的，应由受让方从合同商定托付土地光阴的次月起交纳城镇土地利用税；合同未商定托付土地光阴的，由受让方从合同签定的次月起交纳城镇土地利用税。
第三，根据《国度税务总局关于外商投资企业和番邦企业征收城镇土地利用税题目的批复》（）轨则，外商投资企业和番邦企业，应从2007年1月1日初阶交纳城镇土地利用税，其征税责任光阴的发生与前述相通，故内外资房地产开发企业交纳城镇土地利用税交纳光阴一致。
5、开发廉租住房、经济适用住房可减免
《财政部、国度税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁相关税收政策的报告》（）轨则，对廉租住房、经济适用住房成立用地以及廉租住房经营管理单位遵照政府轨则价值、向轨则保证对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地利用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关原料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应交纳的城镇土地利用税。
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